反悔有代價！律師告訴你房屋買賣違約金的眉眉角角
發布日期：5/23/2022
不動產買賣契約中常會有「違約金」之條款，當一方當事人違約時，他方當事人可以依契約請求違約金。
此種約定對於嚇阻違約及明確化違約後賠償方式，有相當助益，以免當事人簽約後隨意反悔，徒然浪費雙方的交易時間及成本。
雙方自行約定，在雙方經濟實力不對等時，弱勢一方無法有效的提出對自己有利的條件，即可能產生對該方不公平之情況，
如賣方刻意訂立嚴苛的履約條件和高額的違約金，令買方難以負荷並只能被迫履行不公平的買賣契約。
因此，為了避免上述問題的發生，民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
因此，若締約後發現違約金額不合理，可提起訴訟請求法院調整違約金之金額。
並且，我們從最高法院109年度台上字第1031號判決可以知道法院對於如何調整違約金有更細緻的標準：
1. 一般客觀事實。
2. 社會經濟狀況。
3. 當事人所受損害。
4. 債務已為一部履行時，得比照債權人所受利益減少其數額。
5. 若違約金為損害賠償總額預定性質，應審酌債權人實際所受之積極及消及損害
所以，當我們回到A君的情況，如果A 君能證明雖然違約不買，賣方卻不會受到多少損失(比如說不定轉賣可以賣更多錢)，
或是賣方是大建商自己卻只是小市民，A君便可以訴請法院酌減違約金以降低損失。
另要注意的是，不論是懲罰性違約金，或是損害賠償額預定性違約金，均有上述民法第252條違約金酌減的是用喔。
